大規模修繕プロテック｜マンション外壁塗装工事のご案内

大規模修繕プロテックでは、マンションオーナー様・管理組合様を対象に、建物の資産価値を長期間維持し、入居者様が安心して暮らせる環境を整えるためのマンション外壁塗装工事を提供しています。

マンションの外壁塗装は、単なる“美観の改善”にとどまりません。外壁の防水性を回復し、ひび割れや鉄部腐食を防ぎ、雨漏り・爆裂・タイル剥落といった重大トラブルを避けるために欠かせない、建物寿命に直結する重要工事です。

しかし、マンションの外壁塗装は戸建てとはまったく異なる知識と経験が求められます。多人数が利用する共用部の管理、安全性確保、足場設計、管理組合との合意形成、日常生活への影響配慮…。これらすべてに対応できる専門性がなければ、良い工事は実現しません。

当ページでは、大規模修繕プロテックが提供するマンション外壁塗装の特徴・劣化診断・工事内容・外壁材ごとの最適な塗装方法・費用の考え方など、実務に基づく情報を徹底的に解説します。

マンション外壁塗装とは？｜外壁劣化を防ぎ建物寿命を延ばす大規模修繕の基幹工事

マンション外壁塗装とは、外壁の美観回復だけでなく、防水性・耐久性を回復させるための重要な大規模修繕工事です。外壁の劣化は建物の安全性や資産価値に直結するため、劣化診断 → 下地補修 → 防水設計 → 塗装仕上げという一連の工程を専門的に行う必要があります。

マンションの外壁は、雨風・紫外線・排気ガス・気温差・地震などの影響を24時間受け続けているため、日々わずかずつ劣化が進行しています。気づかないうちに外壁の防水機能が低下し、雨漏り・タイル落下・鉄筋腐食・コンクリート爆裂などの重大トラブルが起こるケースも珍しくありません。

マンション外壁塗装が必要となる主な理由

• 防水性の低下：塗膜の劣化で雨水が内部に浸透
• ひび割れ（クラック）：地震・温度変化による微細な断裂
• チョーキング：外壁を触ると粉が付く劣化現象
• 塗膜の剥離：膨れ・浮きによる美観低下と腐食リスク
• タイル浮き・剥落：放置すると落下事故の危険性
• 鉄部腐食：手すり・廊下・階段などの安全性低下
• 雨漏りの発生：屋内への浸水、建物の寿命低下

こうした劣化症状の初期段階は非常にわかりにくく、住人の方では気づかない場所にも進行しています。そのため、マンション外壁塗装は10〜12年周期を目安に計画的に実施するのが一般的です。

マンションの外壁が劣化すると何が起こるのか？

外壁の劣化を放置すると、見た目が悪くなるだけでなく、建物内部まで深刻なダメージを与えます。特に鉄筋コンクリート造（RC造）のマンションでは、外壁から浸入した水が鉄筋に達し、腐食させると鉄筋が膨張 → コンクリート破壊（爆裂）という危険な現象が発生します。

さらに、タイルが浮いたまま放置されると剥落事故につながる可能性があり、歩行者に被害が出れば管理組合の責任が問われることもあります。

マンション外壁塗装は「見た目を綺麗にする工事」ではなく、建物の安全性・資産価値・延命に欠かせない大規模修繕工事なのです。

マンション外壁塗装に必要な劣化診断｜専門家による外壁調査の重要性

マンション外壁塗装を成功させるためには、まず「正確な劣化診断」が欠かせません。どれだけ高品質な塗料を使用しても、外壁の状態を誤って判断してしまうと、適切な工法が選べず、数年でトラブルが再発する危険があります。マンションは建物規模が大きいぶん、一度の判断ミスが莫大な追加コストに直結します。

そのため大規模修繕プロテックでは、外壁塗装を行う前に必ず専門スタッフによる「外壁劣化診断」を実施します。単なる目視ではなく、状況に応じて打診検査や水分計を使用した入念な調査を行います。

外壁劣化診断で必ず確認するポイント（マンション特有のチェック含む）

• 外壁のひび割れ（クラック） 　ヘアクラック、構造クラック、乾燥収縮クラックなど種類によって補修工法が変わります。
• 塗膜の劣化（チョーキング・剥離） 　防水性低下のサインであり、外壁が雨水を吸収している可能性があります。
• 外壁タイルの浮き・空洞化 　打診棒で確認し、浮きが大きい場合はタイルの落下事故につながるため要注意です。
• 鉄部の腐食 　廊下手すり、階段、庇など、腐食が進むと安全性に直結する危険箇所です。
• シーリング材の劣化 　目地の痩せ、すき間、硬化、剥離などは雨漏りの大きな原因です。
• 屋上・バルコニー防水の劣化 　外壁塗装と防水工事の同時実施が推奨される理由はここにあります。
• 日当たりによる劣化差 　南面・西面は紫外線ダメージが大きいため、劣化が進みやすくなります。
• 排気ガス・交通量の影響 　幹線道路沿いのマンションは汚れ・付着物が劣化を早めるケースが多くあります。

マンション外壁の劣化を放置すると発生するリスク

外壁が劣化している状態を放置すると、外観だけでなく安全性や内部構造に深刻な影響を与えます。特に多層階マンションでは、落下事故や漏水トラブルによるリスクが非常に大きいため、診断の精度が問われます。

• 外壁タイルの剥落事故
• コンクリート爆裂（鉄筋腐食による破壊）
• 内部への浸水による雨漏り
• 下階天井のシミ・漏水
• 腐食鉄筋による構造耐力の低下
• 美観低下による資産価値の下落
• 賃貸物件の入居率の低下

これらの問題の多くは、早期の確認と計画的メンテナンスで回避できます。 大規模修繕プロテックでは、こうしたリスクを未然に防ぐため、診断段階から高い専門性をもって建物全体を調査します。

マンション外壁塗装は“劣化診断で8割決まる”

マンション外壁塗装が成功するかどうかは、実は「塗装の腕」よりも事前の調査精度に左右されます。 見た目だけを整える塗り替えでは、数年で再びひび割れや剥離が再発してしまう可能性があります。

大規模修繕プロテックの強みは、診断段階からマンションの構造・劣化特性を理解している専門スタッフが担当する点です。 建物の寿命を長期的に考えた、根拠に基づく外壁塗装をご提案しています。

マンション外壁塗装｜外壁材別の最適工法と劣化症状の特徴

マンションの外壁は「すべてが同じ素材」ではありません。RC造が多いマンションでも、実際には外壁の一部がタイル、別の部分がモルタル塗装、さらに一部は金属素材やパネル材を使用しているケースも珍しくありません。素材が違えば、劣化の仕方も補修方法も大きく異なります。

そのため、大規模修繕プロテックでは外壁材ごとの劣化特性を理解したうえで最適な補修工法を選定しています。ここではマンションで多く使用される外壁材別に、劣化症状と修繕工法のポイントを解説します。

外壁材｜モルタル外壁の特徴と最適工法

モルタル外壁は古くから多くのマンションで採用されている仕上げ材です。セメント系素材で強度が高い反面、ひび割れ（クラック）が発生しやすく、そこから浸水して劣化が進む傾向があります。 ▼モルタル外壁で多い劣化症状

• ヘアクラック（細かいひび割れ）
• 構造クラック（躯体の動きによる深いひび）
• 塗膜のチョーキング
• 塗膜の膨れ・剥がれ
• 雨筋汚れ

▼モルタルに最適な工法

• 微弾性フィラーによる下地調整
• ひび割れ補修（Vカット／Uカット／樹脂注入）
• ラジカル制御型塗料での上塗り
• 防カビ剤配合塗料での仕上げ

モルタルは「補修の丁寧さ」で耐久性が大きく変わります。大規模修繕プロテックでは、クラックの深さ・方向・幅を判定し、最も耐久性の高い補修方法を選定します。

外壁材｜サイディング外壁（ALC・窯業系）の特徴と最適工法

近年の大型マンションでは「ALCパネル」や「窯業系サイディング」が採用されるケースが増えています。これらの外壁は断熱性に優れていますが、シーリングの劣化が最も大きな弱点です。 ▼主な劣化症状

• 目地シーリングの割れ・剥離
• 外壁の反り・変形
• 表面塗膜の劣化
• 継ぎ目の雨水浸入

▼最適な工法

• シーリング材の「完全打ち替え」
• サイディングの浮き補修
• 高耐候型塗料での全体塗装
• ALCパネルの水分チェックと再塗装

特にALCは「水を吸いやすい」という特徴から、わずかな劣化を放置するだけで内部に大量の雨水が浸入し、建物寿命を大きく縮めてしまう可能性があります。

外壁材｜タイル外壁（マンションで最も多い仕上げ）の特徴

マンションの外壁で最も多いのが「タイル貼り仕上げ」です。タイルは半永久的と思われがちですが、下地のモルタルが劣化すると浮き・剥離・落下の危険が発生します。特に高層マンションでは重大事故につながる可能性があり、精度の高い診断が必須です。 ▼タイル外壁でよくある劣化

• タイルの浮き
• タイル剥離
• 目地モルタルの劣化
• エフロレッセンス（白華現象）
• 雨筋汚れ・カビ

▼最適な補修工法

• 浮き注入工法（エポキシ樹脂注入）
• タイル張替え
• 目地補修
• 高圧洗浄＋防汚コーティング

タイル外壁は「打診検査による浮き診断」が最重要です。大規模修繕プロテックでは外壁全面を丁寧に診断し、落下リスクの高いタイルを必ず特定します。

外壁材｜金属外壁（アルミ・ガルバリウム）の特徴

金属外壁は比較的新しいマンションで採用されており、軽量・耐久性が高いことが特徴です。ただし、傷や錆が進行すると穴あきが発生しやすく、早めのメンテナンスが求められます。 ▼劣化症状

• サビの発生
• チョーキング
• 変色・退色
• サビ汁の流出

▼最適工法

• ケレン作業（サビ除去）
• 防錆プライマー塗布
• 高耐候型塗料での塗装

マンション外壁塗装の工事工程｜着工から完了までの流れを徹底解説

マンション外壁塗装は、戸建て塗装と比べて規模が大きく、関わる人も多いため、工程管理の正確さが非常に重要です。大規模修繕プロテックでは、居住者様・オーナー様・管理会社様への配慮を徹底しつつ、安全性と品質を両立した工事管理を行っています。本章では、マンション外壁塗装の標準的な工程を「分かりやすさ」を重視してご紹介します。

① 事前準備・近隣挨拶｜マンション特有の配慮ポイント

マンション外壁塗装では工事前の準備が非常に重要です。特に居住者への告知不足はクレームやトラブルに直結するため、大規模修繕プロテックでは「必ず工事前説明会」を実施しています（規模により個別説明も可能）。 ▼事前準備で行う作業

• 工事工程表の配布
• 工事のお知らせ（掲示板・投函）
• 近隣物件への挨拶
• 管理会社・理事会との打ち合わせ
• 車両・駐輪スペースの調整
• 足場設置の安全確認

特にマンションでは、「洗濯物禁止日」「騒音の出る日」「高圧洗浄による水しぶき」など特有の制限があるため、住民への案内を丁寧に行うことが重要です。

② 足場仮設工事｜安全性と居住者動線の確保

マンション外壁塗装の工程の中で最も重要といえるのが足場架設です。大規模修繕プロテックでは、建物形状や周囲の状況を踏まえた「最適な足場計画」を事前に作成しています。 ▼足場設置時のポイント

• 居住者の出入口動線を確保
• ベランダへの安全なアクセス
• 車・店舗・植栽の保護養生
• 安全ネットの設置で落下物を防止
• 防犯対策（施錠・通知）

特に住人が多いマンションでは、安全確保が最優先となるため、足場の強度・設置位置・作業者動線を厳密に管理します。

③ 高圧洗浄｜外壁塗装の品質を決定づける重要工程

外壁に付着した古い塗膜・ホコリ・カビ・排気ガスの汚れを徹底的に洗い流します。高圧洗浄を適切に行わないと、塗料が密着せず「剥がれ・浮き・膨れ」の原因になります。 ▼洗浄の種類

• 通常高圧洗浄（外壁・床・共用部）
• バイオ洗浄（カビ・コケ除去）
• 温水高圧洗浄（油汚れの多い建物）

マンションは外壁面積が大きいため、専用の業務用高圧洗浄機を使用し、足場の上からすべての外壁を洗浄します。

④ 下地補修｜外壁塗装の耐久性を左右する最重要工程

外壁塗装の中で最も大切な工程が「下地補修」です。この工程を丁寧に行わなければ、どれほど高価な塗料を使用しても長持ちしません。 ▼代表的な補修項目

• ひび割れ補修（Vカット／Uカット／樹脂注入）
• 爆裂補修（鉄筋腐食部の補修）
• タイル浮き補修（エポキシ樹脂注入）
• タイル張り替え
• シーリング打ち替え
• 鉄部ケレン（サビ除去）

特にマンションは「劣化箇所の数が多い」ため、診断時に洗い出した補修箇所を現場監督が1つずつ確認し、的確な補修を行います。

⑤ 外壁塗装（下塗り・中塗り・上塗り）｜メーカー基準の3工程

外壁塗装は基本的に「3回塗り」が原則です。大規模修繕プロテックでは各塗料メーカーが定めている塗布量を厳守し、性能を最大限引き出す施工を徹底しています。 ▼3回塗りの流れ

• 下塗り：外壁と塗料を密着させる接着剤の役割
• 中塗り：塗膜に厚みを持たせ、耐久性を高める工程
• 上塗り：最終仕上げ。光沢・色合い・防汚性を決定

塗料は「メーカー規定量を塗らないと性能が発揮されない」ため、塗布量・塗り重ね時間・温湿度管理まで徹底しています。

⑥ 付帯部塗装（鉄部・雨樋・庇・階段など）

マンションでは外壁以外にも、多くの付帯部が存在します。鉄部はサビが進行しやすく、放置すると穴あきや破損の原因になります。 ▼主な付帯部

• 階段・廊下の鉄骨
• 手すり
• 雨樋
• 庇
• 換気フード
• シャッターBOX

鉄部は「ケレン（サビ落とし）」が最重要工程であり、塗装前の仕上げによって耐久年数が大きく変わります。

⑦ 完了検査・最終チェック・足場解体

外壁塗装が完了すると、現場監督による検査のほか、オーナー様・管理会社様と一緒に「仕上がり確認」を行います。細かな塗り残しや美観チェックも含め、隅々まで確認した後、足場を解体します。

⑧ アフターフォロー｜マンション塗装こそ長期保証が重要

マンション外壁塗装では「長期保証」が重要です。大規模修繕プロテックでは、工事内容に応じて保証書を発行し、万が一の不具合も迅速に対応します。

マンションは規模が大きい分、ひとつの不具合が大きな問題につながるため、アフターフォロー体制も重視しています。